Российские чиновники нашли способ снижения ставок по ипотеке

Первый зампред главы Кабмина, руководитель Минфина РФ А. Силуанов утвердил дорожную карту рынка ипотечных облигаций, созданием которой помимо чиновников его ведомства занимался Центробанк, госкорпорация «ДОМ.РФ» и МЭР. Она состоят из 14 шагов, которые необходимо пройти до конца будущего года. Об этом пишут «Ведомости», в распоряжении которых оказалась копия документа. Достоверность ее содержания была подтверждена сотрудниками Минфина и «ДОМ.РФ».

По замыслу чиновников, для создания условий расширения ипотечного портфеля финучреждений к концу 2024 года до уровня 20,8 трлн рублей (пока почти втрое меньше) необходимо использование однотраншевых ипотечных облигаций под поручительство «ДОМ.РФ». Схема выглядит так: финансовая организация реализует закладные по займам «ДОМ.РФ － Ипотечному агенту» и приобретает себе облигации с поручительством госкорпорации. 

Авторы документа предлагают снять ограничение на инвестирование пенсионных накоплений, капиталов компаний и корпораций с госучастием, средств военной ипотеки в ипотечные облигации с гарантиями «ДОМ.РФ» под управление ГУК (этот статус имеет «ВЭБ.РФ») либо передачу ценных бумаг в РЕПО Федеральному казначейству.

Для сокращения рисков вложений предполагается утвердить корректировки в законодательство о банкротстве. В частности, нужно исключить в случае несостоятельности финучреждения, оформившего ипотеку, право оспаривать вознаграждение по облигациям и одновременно принять меры к защите их обеспечения. Кроме того, необходимо стимулировать вторичный рынок облигаций, провести регистрацию программы биржевых облигаций с ипотечным покрытием на сумму 7 трлн рублей, в результате чего уменьшатся расходы на секьюритизацию. По итогам принятия поправок к 2024 году кредиторы сократят стоимость продуктов, предоставляемых под залог жилья, на 1-1,5 п.п, уверены авторы инициативы.

В номере за понедельник «Коммерсант» написал, что Минфин и Минстрой планируют выйти с докладом к главе государства, в котором собираются предложить ему изменить ранее принятые показатели жилищного нацпроекта, связанные с программами по ипотеке. Увеличение ключевой ставки в IV квартале минувшего года и роста инфляции в начале нынешнего привело к тому, что средневзвешенная ставка по ипотечным займам в первые 6 месяцев составляла 10,56%. Последовавшее сокращение инфляционных показателей не позволит достичь запланированных 8,9% в годовом выражении. В результате возникают риски, связанные со спросом граждан на возводимое жилье.

Во время коллегии Минстроя руководитель ведомства В. Якушев признал, что различие ставок по ипотеке с данными прогноза приводит к «серьезному напряжению». Пока они выше ожиданий на 1,5-2 п.п. В рамках национального проекта предусмотрено сокращение средних значений годовой ипотечной ставки до конца текущего года до 8,9%. Через 5 лет она должна опуститься до уровня 7,9%.

Однако в реальности наблюдается противоположная тенденция － ставка в 2019 году росла. В январе она составила 9,6%, а в апреле оказалась на 0,96 п.п выше. Хотя к середине лета показатель упал на 0,32 п.п он остался выше прогнозируемых.

По словам главы наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ С. Степашина, объем выданных средств по ипотечным программам уменьшился за I полугодие на 4%. При этом нацпроект предполагает более чем двукратное увеличение числа выданных займов на покупку жилья до уровня 1,1 млн.

По мнению руководителя госкорпорации «ДОМ.РФ» А. Плутника, падение объема ипотечного кредитования вызвано том, что в январе-июле практически не осуществлялось перекредитование. Если учитывать данное обстоятельство объемы новых займов увеличились на 5% (1,4 трлн руб.), при этом число кредитов уменьшилось на 5,3%.

Существует вероятность, что до конца года кредиторы 1-2 раза сократят ставки, что поможет достигнуть показателя, указанного в прогнозе. При этом в среднегодовом значении его уже невозможно достичь. В будущем при проведении регулятором умеренной денежно-кредитной политики и стабилизации инфляции на уровне 4% ипотечные ставки могут перейти в зону 9% и меньше, подчеркнул А. Плутник.

Напомним, эксперты Центробанка в середине лета выражали обеспокоенность, что быстрый рост ипотечного рынка может привести к стремительному исчерпанию спроса на приобретение жилой недвижимости на первичном рынке в последующие 7-9 лет. Отсутствие факторов формирования нового спроса может спровоцировать уменьшение стоимости жилья и выход объемов его возведения за рамки национального проекта.