Нашли на сайте неточность? Расскажите нам!
Блог проекта \ Устоит ли цена на недвижимость под натиском стагнации?

Устоит ли цена на недвижимость под натиском стагнации?


04 октября 2013 Автор: Юрий, экcперт moneyzzz.ru
аналитика
qrНедвижимость - один из немногих активов, цена на который актуальна для всех жителей нашей страны. Вы можете не иметь ни одного доллара в кармане, не интересоваться фондовым рынком, но "крыша над головой" вам непременно необходима.

Прогнозов динамики цен на жилье очень много, но большая часть из них написана по заказу заинтересованных сторон. Поэтому достоверность подобных прогнозов оставляет желать лучшего.

Большинство прогнозов оперируют некой средней ценой за квадратный метр. Величина увлекательная, но больше походит на среднюю температуру пациентов "по больнице". По моему мнению, на каждый сегмент влияют свои факторы, зачастую совершенно не пересекающиеся! Например, кризис 2008 года привел к существенному падению цен на элитное жилье, но на рынок эконом класса повлиял в гораздо меньшей степени.

Сложно объять все сегменты, поэтому для данной статьи я выбрал самый популярный - эконом класс и постарался описать все факторы, влияющие на его цену сейчас и в будущем.

Урбанизация.

Процесс урбанизации в России продолжается уже почти 100 лет. За последние 15-20 лет тенденция только усилилась. В крупных городах, а в особенности в столице, гораздо больше возможностей самореализации и это подталкивает людей к переезду.

Миграция в города почти наверняка продолжится, но вот столица (и перенасыщенные мегаполисы) могут уже не быть столь привлекательным местом для переезда.

Москва (частично и Санкт-Петербург) "уперлась" в предел своего роста. Город становится не комфортным как для жизни, так и для ведения бизнеса. С одной стороны, крупные корпорации уже сегодня переносят большую часть рабочих мест в региональные центры. С другой, уровень дохода специалиста в регионе уже приближается к московскому.

Таким образом, фактор внутренней миграции будет в большей степени влиять на стоимость жилья в региональных центрах. Влияние на столичные города (Москву и Санкт-Петербург) будет постепенно ослабевать.

Возникновение этнических гетто в мегаполисах.

Пока в крупных городах (и их агломерациях) разделение по престижности района достаточно несущественное. Гораздо большее значение имеет удаленность от центра и транспортная доступность.

Однако, ситуация быстро меняется. Внутренняя миграция в мегаполисы постепенно ослабевает, вместе с тем усиливается миграция из других стран (в больше степени бывшего СССР) и национальных республик России.

В итоге недорогое жилье эконом класса постепенно заселяется этническими меньшинствами. Тенденция хорошо заметна по новым районам многоэтажек эконом класса "новой Москвы", Московской и Ленинградской областей.

К сожалению, правдоподобную статистику по изменению национального состава проживающих в жилье эконом класса, я найти так и не смог. Даже статистика населения всей Москвы крайне противоречивая! По официальным данным - доля русского населения около 91%, по неофициальным - уже менее 40%. Поэтому предлагаю, подтвердить или опровергнуть вышесказанное мною предположение, в комментариях к статье.

Власти не стремятся изменить ситуацию. Скорее наоборот, расширение Москвы подтолкнет перемещение не богатого населения из центра на новые окраины.

Гетто похоже появятся молниеносно! Уже через каких-то 5-7 лет могут выделиться "проблемные" районы, живущие "отдельно" от основного города. В них воцаряться свои порядки, на улицах не будет слышна русская речь, вопрос безопасности проживания перейдет на первый план.

Как только о проблемах гетто начнут говорить в новостях, так сразу изменения резко отразятся на цене недвижимости в подобных районах. Падение в несколько раз - далеко не предел! За первым резким падением произойдет следующий этап -вытеснение коренного населения, а за ним очередное падение цены на недвижимость.

Очень опасный фактор, особенно при долгосрочном инвестировании в недвижимость.

 

Обострение проблем ветхих многоэтажек.

Жители крупных городов (а особенно мегаполисов) в последние 10 лет не особенно обращали внимание на состояние своего дома. Города росли ускоренными темпами, ветхий дом обязательно сносили и хозяину квартиры предоставляли равнозначную по площади недвижимость (или большую, если квартира не была приватизирована и в ней было прописано много жильцов).

Более того, многие с радостью инвестировали крупные суммы в подобные квартиры и ожидали сноса дома! В итоге, старая и убитая однокомнатная квартира на окраине Москвы ценилась как неплохой дом у берега моря.

Кризис 2008 года уже существенно повлиял на подобные объекты. Цены на ветхое жилье упали сильнее, чем в целом по эконом сегменту.

Дальнейшие перспективы ветхого жилья так же безрадостные. Если говорить о Москве, то планы по полному сносу ветхих многоэтажек отложены до "далеких лучших времен". Расширение Москвы на юг так же не дает повода для оптимизма. С улучшением транспортной доступности разница в цене за квадрат между отдаленными районами "старой" и "новой" Москвы будет сокращаться.

В целом по России ситуация похожая. Строительный рынок растет уже далеко не докризисными темпами и частные инвесторы уже не особенно заинтересованы в сносе старых домов, для постройки нового жилья. Региональные и федеральные бюджеты резко урезаются из-за стагнации экономики, что так же повлияет на сокращение планов расселения.

Поэтому, владельцам квартир в старых домах советую побыстрее от них избавляться. А новым покупателям, особенно покупающим недвижимость на долгий срок, советую присматриваться к относительно свежему жилью (не старше 10-15 лет). С учетом замедления роста городов, квартира в 20-летнем панельном доме "на отшибе" еще через 20 лет не станет лучше. Останется точно такой же квартирой "на отшибе", но уже в явно ветхом доме.

Обесценивание жилья в моногородах.

О проблеме моногородов говориться давно. Часть градообразующих предприятий не эффективны, зачастую выживают только благодаря гос. поддержке.

Однако, уже сейчас нужно готовиться к тому, что в будущем объем поддержки будет сокращаться (Медведев заявил об этом 27 сентября на XII Международном инвестиционном форуме в Сочи).

При этом проблемы могут возникнуть не только в классических моногородах, но и в развитых промышленных центрах (например, Самаре). Закрытие даже нескольких крупных промышленных предприятий приведет к оттоку населения, а отток населения обязательно отразиться на недвижимости, уменьшив ее стоимость.

Примером из мировой истории может служить Детройт. Промышленный гигант "загнивает" уже на протяжении 40 лет! А его руины брошенных кварталов с многоэтажными домами служат декорациями для фильмов-катастроф.

Инфраструктура и экология района/города.

О проблемах с инфраструктурой (детскими садами, школами, больницами, даже магазинами и местами общепита) районов заговорили относительно недавно. Еще несколько лет назад, в рекламах новых домов от застройщиков, фигурировала только цена и удаленность от центра. Покупатели не интересовались возможными бытовыми проблемами в дальнейшем.

Экологический тренд вообще лишь начинает прививаться в России и полностью игнорировался ранее.

Однако, уже сейчас реклама застройщиков - серьезно изменилась. Все стараются озвучить не только цену на объект и удаленность, а так же упомянуть о развитой инфраструктуре и хорошей экологии. Значит, предпочтения людей так же меняются!

В дальнейшем тенденция лишь усилится, и недвижимость в развитом районе с хорошими садиками, школами, поликлиниками, магазинами будет стоить существенно дороже аналогичной, но в "голом" районе.

То же касается и недвижимости в грязных районах города. Экология лишь ухудшается и уже сложно игнорировать проблемы загрязненности окружающей среды. А значит, объекты "на бывших свалках и около цементных заводов" будут лишь терять привлекательность. Об этом следуют помнить инвесторам.

Заключение.

Выше постарался перечислить самые существенные факторы, влияющие на недвижимость эконом класса. Наверняка, кое-что "осталось за кадром", но определенные выводы попытаемся сделать.

Инвестировать в недвижимость - можно и нужно, но не с целью существенно заработать за короткий срок! Стагнация в экономике затянется надолго. Некоторые аналитики прогнозируют спад экономики продолжительностью в несколько десятилетий! В пример можно привести ту же Японию, в которой на фоне затяжной стагнации цены на жилье так и не достигли своего пика 90-х годов.

В наших реалиях ситуация, конечно же, иная. Дефляции, с постоянным ростом цен на услуги наших монополий - не будет. А значит и средняя рублевая цена за квадратный метр будет только расти. Конечно же, рост не будет стремительным и прогнозируется в пределах инфляции.

С другой стороны, подчеркну это еще раз, сам параметр средней цены за квадрат будет все менее и менее актуальным. Он может расти, а ваша квартира обесценится в разы из-за того, что район превращен в гетто. Или же наоборот, цена на ваш объект существенно вырастет после улучшения транспортной инфраструктуры или открытия школы.

В идеале инвестиция в недвижимость должна носить стратегический характер, например, с целью обеспечения недвижимостью своих детей. Объект должен выбираться предельно тщательно, желательно в развивающемся районе. При этом не стоит вкладывать в недвижимость только потому, что вы не представляете куда еще можно вложить свободные средства.

Обновление 16.10.2013. По всей видимости, я ошибся. Гетто не перспектива далекого будущего, а уже реальность! Ситуация в Бирюлево тому доказательство: Бирюлево — новый тренд?
Другие публикации

Обзор условий банков по обезличенным металлическим счетам

Эта статья является 3-ей из цикла статей про драгоценные металлы. Перед прочтением могу предложить ознакомится со статьей "Серебро — рост или падение?" и со статьей "Обзор способов инвестирования в драгоценные металлы" .

Предлагаю вашему вниманию подробный обзор условий 11 ведущих банков России по ОМС (обезличенным металлическим счетам). Все они входят в ТОП-20 банков России (по капитализации) и предоставляют возможность открытия металлического счета физическим лицам.

26 сентября 2013  Автор: Юрий, экcперт moneyzzz.ru

Обзор способов инвестирования в драгоценные металлы

Эта статья является 2-ой из цикла статей про драгоценные металлы.  Перед прочтением могу предложить ознакомится со статьей  "Серебро — рост или падение?" .

В этой статье попытаемся определить все основные способы вложения средств в драгоценные металлы. Объективно обозначим все их плюсы и минусы.

23 сентября 2013  Автор: Юрий, экcперт moneyzzz.ru

Серебро - рост или падение?

Серебро - прекрасный пример недооцененного актива. Уже более 40 лет серебро находится в явно " медвежьем тренде" (с учетом инфляции).

В этой статье попробуем разобрать предпосылки смены тренда по этому металлу и определить примерный срок начала роста серебра.

22 сентября 2013  Автор: Юрий, экcперт moneyzzz.ru
Комментарии
N 18 октября 2013, 13:10
Не освещена точка зрения на старое жилье в центре. Понятно, что оно дешевле (и меньше по площади) нового в центре, но существенно дороже нового и бОльшего в "экологически чистом" месте. например в своем районе я могу купить жилье площадью 80 квадратов, а в центре только 30-40-50...
что важнее для работающего человека (исходя из нового жилья): большая квартира и 1,5 часа в пробках или маленькая квартира но в центре?
Юрий, экcперт moneyzzz.ru 63697 18 октября 2013, 13:28
У ветхого жилья в центре одна проблема - достаточно скоро дом станет аварийным и пойдет под снос. Почитайте раздел статьи: "Обострение проблем ветхих многоэтажек.", как раз про ветхое жилье.

Пока обнадеживает лишь то, что квадратный метр в центре стоит очень дорого. Застройщиками выгодно снести старый многоэтажный дом, раздать аналогичные квартиры всем собственникам и построить на его месте более высокий.

Однако, сейчас ситуация меняет. В связи с кризисом и возможным запретом на строительство высотных домов в центре, застройщикам подобный сценарий может стать не выгодным. В итоге, дом будет постепенно "загнивать" и власти признают его аварийным.

Куда после этого переселят жильцов - вопрос открытый. Пока переселяют в "аналогичные" по площади квартиры в том же районе. Но уже ходят разговоры о том, чтобы начать переселять в аналогичные квартиры в пределах города. Сами понимаете, что ЦАО Москвы не сравниться по стоимости с другими, а если переселят в новую Москву?
N 18 октября 2013, 14:04
Ну я не москвичка, но сути дела это не меняет. Я так понимаю, что это может быть краткосрочная инвестиция, но рано или поздно устаревает все
Юрий, экcперт moneyzzz.ru 63697 18 октября 2013, 14:09
Аналогичные выводы можно применить не только к Москве.

Верно, рано или поздно дом устареет. Но только новостройка через 10-15 лет не сильно потеряет в цене (скорее даже наоборот, т.к. район станет более "обжитой"), а вот старый дом - может сильно сдать.
Бирюлево - новый тренд? | YFinance.ru 16 октября 2013, 12:30
[ ] статье Устоит ли цена на недвижимость под натиском стагнации? я высказывал опасения относительно возникновения [ ]
gale 5 октября 2013, 04:00
В целом неплохой анализ развития рынка недвижимости. А вот какие причины существуют, чтобы избежать появления гетто? Не могли бы вы прокоментироваить,?
Юрий, экcперт moneyzzz.ru 63697 7 октября 2013, 08:10
> А вот какие причины существуют, чтобы избежать появления гетто?

Я думаю - никаких. Процесс не подконтролен властям, у нас даже миграционной политики не существует.
Добавить комментарий